赠与房产可节税?误踩两大地雷恐缴更多税

Sep11

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赠与房产可节税?误踩两大地雷恐缴更多税

作者\今周刊

买房地产给子女作为家产的传承观念,仍普遍存在于华人社会,但大部分的民众仍没有意识到,赠与房产的不当规划,可能会让自己多缴税!

因此,王瑞鸿和KPMG安侯建业联合会计师事务所税务投资部会计师吴能吉就建议,父母在房地产赠与规划时,留意不要误踩以下两大税务地雷。

地雷一:靠房地产赠与节税,忽略现金赠与!

「房地产到底该如何分配给子女」是很多父母苦恼的事情,究竟该透过低价出售给子女的方式,还是转卖后以现金赠与的方式,会比较节税?

吴能吉表示,不动产赠与金额的计算,土地按公告土地现值、房屋按房屋评定现值,而两者都明显低于市价,2016年房地合一税新制上路后,房屋交易实际利得也要纳入课税,因此,房地产赠与的方式,可能没想像中那么节税。

举例来说,黄先生2018年时,花5225万元买房产〈房地现值合计1000万元,无贷款〉赠与给女儿,若分别以「5225万元房产赠与」「5225万元现金赠与」的情境来比较,可发现以5225万元买房产赠与给女儿,按房屋评定现值、10%赠与税率计算,其应缴纳税额为78万元〈计算方式:(房地现值1000万-220万赠与免税额)X10%〉。

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而直接赠与现金5225万元,按20%赠与税率(超过5000万适用的税率)并扣除累进差额375万元后,应缴纳税额626万元,相较于房屋赠与方式,可省下548万赠与税。

不过,要留意的是,若3年后,女儿以总价6000万元出售该房地,依照房地合一税新制,是采售价减去取得时成本,再乘上税率,因此,扣除当初受赠时取得的房地现值1000万元成本,再按20%的房地合一税率计算(详备注),需缴纳1000万元的财产交易所得税〈简称财交税〉,加上先前房产赠与的78万元税负,合计付了1078万元的税金。

备注:房地合一税的税率认定,以居住在中华民国境内的个人来看,其持有房屋、土地期间适用的税率为:

(一)持有期间在1年以内:45%。 (二)持有期间超过1年,未逾2年:35%。 (三)持有期间超过2年,未逾10年:20%。 (四)持有期间超过10年:15%。

当年若赠与现金给女儿,再由女儿拿5225万元现金购入房产,并在3年后以总价6000万元出售,财交税仅为155万元〈计算方式:(6000万-5225万)X20%〉,加上现金赠与时的税负626万元,合计仅781万元,比赠与房产合计缴的1078万元,少了297万元。

整体来看,吴能吉分析,虽然赠与房产给子女以房地现值作为赠与总额,可以降低税负,不过,房地合一新制上路后,日后售屋时,则要留意卖价减买价后,财交税变大的问题。

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地雷二:房地产赠与,子女短期就处分!

王瑞鸿表示,若想使用房屋赠与方式的话,建议可以先评估「赠与房地产之后,子女会不会马上卖掉?」他分析,因房地合一新制的税率,会随着持有时间增加而减少,因此,持有时间越长,税率越低,对民众会越有利。

此外,若是父母赠与房产给子女,而子女符合「户籍登记自住」、「居住满6年」、且「无出租或供营业使用」这些条件,则以后出售可适用10%优惠税率,并享有免税额400万元。

「若有计画房产短期内卖掉,建议可将房产卖掉后,透过分年现金赠与的方式来节税,每年累计的赠与金额,只要不超过220万元,就可免纳赠与税。」但王瑞鸿强调,实际赠与的状况,仍需依据个案而定;吴能吉也提醒,赠与房产时,应该要考量该房产未来用途,才能有效评估整体税负。

最后,父母在做赠与规划时,也要留意死亡前二年内赠与特定人的财产,被视为遗产,要并入遗产总额申报,若想透过赠与方式来传承资产,建议要及早规划,才能达成节税的目的。

执行编辑:Hovis 核稿编辑:Stephanie

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