赠与房产可节税？误踩两大地雷恐缴更多税

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作者＼今周刊

买房地产给子女作为家产的传承观念，仍普遍存在于华人社会，但大部分的民众仍没有意识到，赠与房产的不当规划，可能会让自己多缴税！

因此，王瑞鸿和KPMG安侯建业联合会计师事务所税务投资部会计师吴能吉就建议，父母在房地产赠与规划时，留意不要误踩以下两大税务地雷。

地雷一：靠房地产赠与节税，忽略现金赠与！

「房地产到底该如何分配给子女」是很多父母苦恼的事情，究竟该透过低价出售给子女的方式，还是转卖后以现金赠与的方式，会比较节税？

吴能吉表示，不动产赠与金额的计算，土地按公告土地现值、房屋按房屋评定现值，而两者都明显低于市价，2016年房地合一税新制上路后，房屋交易实际利得也要纳入课税，因此，房地产赠与的方式，可能没想像中那么节税。

举例来说，黄先生2018年时，花5225万元买房产〈房地现值合计1000万元，无贷款〉赠与给女儿，若分别以「5225万元房产赠与」「5225万元现金赠与」的情境来比较，可发现以5225万元买房产赠与给女儿，按房屋评定现值、10%赠与税率计算，其应缴纳税额为78万元〈计算方式：(房地现值1000万-220万赠与免税额)X10%〉。

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而直接赠与现金5225万元，按20%赠与税率（超过5000万适用的税率）并扣除累进差额375万元后，应缴纳税额626万元，相较于房屋赠与方式，可省下548万赠与税。

不过，要留意的是，若3年后，女儿以总价6000万元出售该房地，依照房地合一税新制，是采售价减去取得时成本，再乘上税率，因此，扣除当初受赠时取得的房地现值1000万元成本，再按20%的房地合一税率计算（详备注），需缴纳1000万元的财产交易所得税〈简称财交税〉，加上先前房产赠与的78万元税负，合计付了1078万元的税金。

备注：房地合一税的税率认定，以居住在中华民国境内的个人来看，其持有房屋、土地期间适用的税率为：

（一）持有期间在1年以内：45%。 （二）持有期间超过1年，未逾2年：35%。 （三）持有期间超过2年，未逾10年：20%。 （四）持有期间超过10年：15%。

当年若赠与现金给女儿，再由女儿拿5225万元现金购入房产，并在3年后以总价6000万元出售，财交税仅为155万元〈计算方式：(6000万-5225万)X20%〉，加上现金赠与时的税负626万元，合计仅781万元，比赠与房产合计缴的1078万元，少了297万元。

整体来看，吴能吉分析，虽然赠与房产给子女以房地现值作为赠与总额，可以降低税负，不过，房地合一新制上路后，日后售屋时，则要留意卖价减买价后，财交税变大的问题。

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地雷二：房地产赠与，子女短期就处分！

王瑞鸿表示，若想使用房屋赠与方式的话，建议可以先评估「赠与房地产之后，子女会不会马上卖掉？」他分析，因房地合一新制的税率，会随着持有时间增加而减少，因此，持有时间越长，税率越低，对民众会越有利。

此外，若是父母赠与房产给子女，而子女符合「户籍登记自住」、「居住满6年」、且「无出租或供营业使用」这些条件，则以后出售可适用10%优惠税率，并享有免税额400万元。

「若有计画房产短期内卖掉，建议可将房产卖掉后，透过分年现金赠与的方式来节税，每年累计的赠与金额，只要不超过220万元，就可免纳赠与税。」但王瑞鸿强调，实际赠与的状况，仍需依据个案而定；吴能吉也提醒，赠与房产时，应该要考量该房产未来用途，才能有效评估整体税负。

最后，父母在做赠与规划时，也要留意死亡前二年内赠与特定人的财产，被视为遗产，要并入遗产总额申报，若想透过赠与方式来传承资产，建议要及早规划，才能达成节税的目的。

执行编辑：Hovis 核稿编辑：Stephanie